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西安市解放路地區改造開發策劃
富達爾公司 2009-03-31

案例名稱:西安市解放路地區改造開發策劃

服務時間:2008/03—2008/05

服務客戶:支點集團

案例背景:

   西安解放路位于西安古城的核心地帶,歷來被稱為西安的名片。然而,因歷史變遷及城市改造等諸多因素使解放路商業區發生了根本性變化,致使這一聞名遐邇的商業街一度處于停滯不前,眾多老字號紛紛遷出,街區人氣、商氣、財氣的流失,顯現出解放路沒有明確的區域功能定位、

缺乏鮮明的文化主題思想等眾多問題。本項目屬于舊城改造項目,是解放路地區整體改造的重要組成部分,項目范圍東起尚儉路,西至尚德路,北起火車站,南至東大街,共由大大小小30個地塊組成。
問題診斷:

 1、解放路發展過程中面臨的主要問題--定位不清、特色不彰、功能不全、活力不足、客流不駐、引導不力。

 2、解放路地區發展面臨的嚴峻現實--解放路現狀與建設歷史文化名城形象不符、激烈市場競爭已使解放路逐漸被“邊緣化”、解放路的復興一直為政府重視與民眾期盼。
 3、解放路地區改造開發的主要矛盾--經濟目標與社會目標的矛盾、整體利益與個體利益的矛盾、愿景期望與現實能力的矛盾。
解決過程:
 綜合對項目關鍵點的分析,以及對項目定位的深入理解,著眼于解放路地區的整體發展戰略,通過對區域、產業、資源、市場、競爭等多方面影響因素的分析研究,富達爾項目組形成以下策劃思路:
 1、立足問題,診斷入手。在對本項目進行策劃之前,系統的研究解放路發展的問題、矛盾和阻 力,深入分析西安宏觀經濟、城市規劃、產業發展以及解放路周邊區域競爭狀況,全面掌握解放路地區的空間格局、市場需求、產業資源、經營管理等發展要素,廣 泛聽取政府部門、投資者、商戶、區域居民、行業專家等各方面意見和想法,是本項目策劃的重要基礎,也是保證項目策劃質量的必要環節。       
2、立足資源,定位價值。基于對解放路地區現有資源的梳理和挖掘,從城市總體定位、產業發展趨勢、舊城功能提升、商業競爭格局、消費需求變化趨勢中尋找解放路在新時期以及未來的獨特價值,確定解放路的總體定位,并根據解放路的總體定位來確定本項目各地塊的價值和作用,進行業態規劃和產品設計。       
3、立足市場,重塑品牌。確定支撐功能街區持續發展的目標市場,把握市場需求、偏好及變化趨勢,提煉可以充分體現解放路獨特價值和魅力的主題,強化市場營銷與品牌傳播,激活區域發展原動力。       
4、立足產業,確立模式。產業及業態是商業街規劃研究的核心內容。解放路改造的難點就在于對其產業資源、產業價值、產業方向的評估和判斷,以及如何針對現代需求進行業態結構調整和空間布局,形成商貿、商務、旅游協調發展的產業體系,融入并帶動區域經濟發展。       
5、立足實施,創新策略。在現有的資金實力、運作能力的基礎上,最大限度的借助解放路拆遷改造的有利時機,提出有效的開發模式和政策保障措施,實現低成本有效運作。
主要成果:
1、回答了解放路地區發展的科學定位問題。首先,從西安城市定位以及舊城功能提升的需求角度尋找自身的戰略地位;其次,從區域產業發展戰略的高度尋找到發展定位的支持;第三,通過對歷史、文化、資源的梳理、挖掘,把握解放路地區的核心價值與戰略資源,確定競爭優勢與差異化競爭策略。 放路總體定位:立足西安古城文化底蘊和西北中心城市優勢,以中高端消費人群為目標市場,以營造高品位的商業環境為基礎,以休閑文化為特色,以時尚消費為亮 點,以特色商業和高端服務業為支撐,打造集休閑娛樂、文化旅游、商務服務、商貿購物等功能為一體的“中央商務休閑街區”。
2、劃分了功能區,提出了可行性實施方案。在現有商業功能定位的基礎上,以政府對解放路功能區的定位與規劃為依據,富達爾專家對解放路沿文化景觀軸線從上至下劃分了四大功能區,即旅游服務區、商務活動區、休閑娛樂區和時尚購物

區,并對四大功能板塊之間聯動發展進行了分析,在現有產業的復雜環境下對商業、商務服務業、文化創意產業、休閑娛樂業和旅游業構建了合理的產業空間布局,并對解放路的景觀規劃、基礎設施建設及交通組織提出建設性意見。

3、對項目投資風險進行科學評估,并對項目的開發模式和招商策略進行深入研究和詳細闡述。
客戶評價:
   “對于本次策劃成果,我們很滿意。我們據此制定的開發方案得到了政府主管部門的高度肯定和贊賞,改造開發工作進展非常順利。我們對富達爾提供的智力支持深表感謝,同時對富達爾人的專業水準和專注精神深感敬佩。”
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